Usucapião: você sabe o que é?

É uma daquelas palavras que parecem meio complicadas à primeira vista, mas o conceito é bem interessante. Usucapião é um jeito de alguém se tornar proprietário de um bem — como um terreno, uma casa ou até um carro — simplesmente por usá-lo e cuidá-lo por muito tempo, como se fosse realmente seu. A lei permite que, se a pessoa tiver posse prolongada, sem interrupção, agindo como dona e cumprindo certos requisitos, ela possa pedir o reconhecimento jurídico dessa propriedade. É um jeito de transformar uma situação de fato em algo legal, dando segurança jurídica e valorizando o uso social das coisas.

Quais são os requisitos?

Embora haja outros fatores que acompanham e, na sua absorção em maior ou menor base, sobressaiam tipos ou espécies de usucapião, dois são os elementos básicos para a aquisição da propriedade per usucapionem: a posse e o tempo. Por isso, em primeiro plano está a posse, mas não basta o comportamento exterior do agente em face da coisa, em atitude análoga à do proprietário, pois a lei a requer contínua, pacífica ou incontestada, por todo o tempo estipulado, e com intenção de dono.

Como dispõe o artigo 1.196 do Código Civil, tem-se por possuidores aqueles que têm de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, que, por sua vez, constituem-se na faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la, do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, disposta no artigo 1.228 da lei substantiva civil.

Logo, faz-se mister aclarar que a posse que deve ter o usucapiente é aquela que se exerce com intenção de dono, isto é, cum animo domini, e este requisito psíquico de tal maneira se integra na posse, que adquire tônus de essencialidade, como prescreve o artigo 1.238, caput, do Código Civil. Isso quer dizer que, desde que adquirida a posse, o usucapiente jamais deve deixar de cuidar, fazer-se presente, conservar, proteger e pagar os devidos tributos, com vistas a completar a qualificação desse requisito anímico que se impõe, que é possuir na intenção de proprietário.

O usucapião não poder possuir intermitentemente a coisa, devendo, desde a aquisição da posse, jamais deixar de possuí-la em intervalos, nem mesmo indiretamente, como deixar de tê-la como de facto proprietário. Assim como, não a tiver maculada de vícios ou defeitos, ou seja, através de violência, clandestinidade ou precariedade – vi, clam aut precario.

Quais são os prazos para a aquisição da propriedade?

Como dito, o tempo se constitui um elemento fundamental na aquisição da propriedade através de usucapião, pois a duração ininterrupta que se estende a posse é um fator necessário para convertê-la em propriedade, conforme os variegados prazos que adota o direito brasileiro.

A modalidade com o maior prazo é a usucapião extraordinária, que exige 15 anos de posse contínua, mansa e pacífica, sem necessidade de justo título ou boa-fé. Mas esse prazo pode cair para 10 anos se o possuidor tiver residência habitual no imóvel ou tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo nele.

Em seguida, vem a usucapião ordinária, cujo prazo é de 10 anos para quem possui o imóvel com justo título e boa-fé, ou seja, quem tem algum documento, como um contrato de compra e venda, mesmo que não registrado, acreditando ser o dono. E, se essa pessoa morar no imóvel ou tiver realizado obras ou serviços produtivos, o prazo pode cair para 5 anos.

Depois, temos a usucapião especial urbana, que exige apenas 5 anos de posse contínua, desde que o imóvel urbano tenha até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), a pessoa utilize para sua moradia, não possua outro imóvel e a área não seja pública.

No mesmo prazo de 5 anos está a usucapião especial rural, destinada a quem possui, como moradia habitual e para trabalho produtivo, área rural de até 50 ha (cinquenta hectares), sem ser dono de outro imóvel.

Por fim, a modalidade com o menor prazo é a usucapião familiar, que exige apenas 2 anos de posse direta, contínua e exclusiva sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar. Para ter direito, quem ficou precisa continuar morando no imóvel, não ser proprietário de outro bem e comprovar o abandono do lar pelo outro.

Assim, cada tipo de usucapião tem suas regras e prazos, sempre pensando em dar segurança jurídica a quem realmente faz do bem a sua casa ou sua fonte de trabalho.

Quais são os documentos necessários para a propositura de uma usucapião?

Quando se fala em usucapião, tem um documento sem o qual nada anda: o mapa e o memorial descritivo georreferenciado do imóvel usucapiendo, feitos por um engenheiro habilitado. É ele que vai mostrar, com precisão técnica, onde começa e termina o imóvel, as medidas exatas, confrontantes, área total e localização. Sem esse documento, nenhum pedido de usucapião consegue sequer sair do lugar, porque o juiz ou o cartório precisa saber exatamente qual é o bem que está sendo pedido.

Depois desse documento básico, o pedido de usucapião deve ser instruídos com documentos que sirvam como provas. Entre eles, entram todos os documentos capazes de demonstrar que o possuidor age como dono do imóvel há bastante tempo, como contratos de compra e venda, recibos de pagamento, contas de luz, água, telefone ou internet em nome do interessado, carnês de IPTU ou guias de ITR, notas fiscais de produtor rural, comprovantes de reformas ou construções, fotos antigas mostrando a ocupação, correspondências recebidas no endereço, declarações ou testemunhos de vizinhos, e documentos de cadastro municipal ou estadual. Quanto mais documentos e de diferentes anos, melhor, porque ajudam a comprovar a posse contínua e a boa-fé.

De modo geral, quem quer ingressar com um processo de usucapião precisa, antes de tudo, providenciar o mapa e o memorial descritivo georreferenciados e, concomitantemente, juntar o maior número possível de provas que demonstrem a posse justa.

Qual via adotar: extrajudicial ou judicial?

Uma usucapião pode ser promovida por duas vias: a judicial e a extrajudicial. À primeira vista, muita gente acredita que a via extrajudicial — feita diretamente no Serviço de Registro de Imóveis — seria sempre a mais rápida e simples. De fato, ela foi criada com a intenção de desburocratizar o processo, evitando a judicialização de situações em que há consenso e documentação robusta. No entanto, nem sempre essa promessa se confirma na prática.

Na via judiciária, o pedido é apresentado perante o Juízo da situação do bem usucapiendo, com acompanhamento de um advogado. É o juiz quem analisa a posse, determina as intimações necessárias (como a citação dos confrontantes e eventuais proprietários), e, ao final, se tudo estiver em ordem, declara o usucapiente como legítimo proprietário. Apesar de mais formal e sujeito a prazos processuais muitas vezes longos, esse caminho tem a vantagem de ser mais acessível para pessoas em situação de vulnerabilidade, já que permite a gratuidade de justiça e o parcelamento das custas.

Já a via extrajudicial, embora dispense o processo judicial, impõe uma série de exigências que nem sempre são simples de cumprir. Exige-se a anuência expressa dos confrontantes, a inexistência de litígios, e a lavratura de uma ata notarial, documento elaborado em cartório por um tabelião que atesta a posse e suas circunstâncias. Essa ata tem custo elevado, além das despesas com certidões, taxas e emolumentos cartorários. Por isso, o caminho extrajudicial acaba sendo, muitas vezes, mais caro do que o judicial, pelo menos em um primeiro momento.

Portanto, ao contrário do que se imagina, optar pela via extrajudicial não é garantia de maior celeridade. Isso porque qualquer impasse com os confrontantes, exigência não cumprida ou dúvida do registrador pode travar o procedimento e obrigar o interessado a migrar para a via judicial. Já o custo inicial da via extrajudicial tende a ser mais elevado, sobretudo por conta da ata notarial, que se tornou um dos elementos centrais — e mais onerosos — desse tipo de usucapião. Assim, a escolha do caminho mais adequado deve considerar não só a promessa de agilidade, mas também a realidade do caso concreto, a documentação disponível e os custos envolvidos desde o início.